주택청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간을 합산해 84점 만점으로 우선순위를 정하는 제도입니다. 본 가이드는 2026년 기준 가점 항목별 산정 방식, 일반공급·특별공급의 구분, 가점제와 추첨제 비율, 국민주택과 민영주택의 차이를 주택공급에 관한 규칙 기준으로 정리합니다. 청약 제도는 정책 변경이 잦으므로 본 가이드는 일반 구조 이해를 목적으로 하며, 실제 신청은 청약홈(applyhome.co.kr) 안내로 확인이 필요합니다.
1. 가점제 84점 만점 구조
청약 가점은 ① 무주택 기간 최대 32점(15년 이상) ② 부양가족 수 최대 35점(6명 이상) ③ 청약통장 가입기간 최대 17점(15년 이상) 의 세 항목 합산으로 산정됩니다. 84점 만점이며, 동점일 경우 추첨으로 당첨자를 결정합니다.
무주택 기간 32점은 1년 단위로 가점이 부여되며, 만 30세 이전부터의 기간은 가산되지 않습니다(혼인한 경우 혼인 신고일부터 기산). 무주택 기간은 본인뿐 아니라 세대원 전원이 무주택이어야 인정됩니다.
부양가족 35점은 본인을 제외한 부양가족 수(배우자·직계존속·직계비속) 기준으로 1명당 5점씩, 6명 이상이면 35점이 부여됩니다. 직계존속은 본인 또는 배우자의 부모로, 입주자 모집공고일 기준 3년 이상 동일 주민등록표상 등재가 필요합니다.
관련 계산: 청약 가점 계산기
2. 무주택 기간 기산 — 만 30세 또는 혼인
무주택 기간은 만 30세가 되는 날부터 기산하되, 만 30세 이전에 혼인한 경우 혼인 신고일부터 기산합니다. 즉 30세 이전 미혼자는 무주택 기간 가점을 받기 어렵습니다.
본인뿐 아니라 세대원(배우자·직계존비속) 전원이 무주택이어야 무주택 기간이 인정됩니다. 세대원 중 1명이라도 주택을 보유하면 그 기간은 무주택 기간에서 제외됩니다. 단, 일정 요건의 소형·저가주택(공시가 1.6억 원 이하 등) 보유는 무주택으로 간주되는 예외가 있습니다.
이혼·사별로 단독세대주가 된 경우, 분양권·입주권 보유가 무주택 산정에 미치는 영향 등은 사례마다 다르므로 청약홈 자가진단 또는 LH·SH 안내로 확인하시기 바랍니다.
관련 계산: 청약 가점 계산기
3. 일반공급 vs 특별공급
일반공급은 가점제·추첨제로 당첨자를 정하며, 특별공급은 정책적 우대 대상(생애최초·신혼부부·다자녀·노부모 부양·기관 추천 등) 에게 별도 물량을 배정합니다. 특별공급 신청 자격이 되면 일반공급보다 당첨 확률이 통상 높은 편입니다.
특별공급 주요 유형: ① 생애최초 — 본인·배우자 생애 처음 주택 구입, 소득·자산 요건 ② 신혼부부 — 혼인 7년 이내 또는 예비 신혼부부, 소득·자산 요건 ③ 다자녀 — 미성년 자녀 3명 이상 ④ 노부모 부양 — 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양 ⑤ 기관 추천 — 국가유공자·장애인·중소기업 근로자 등.
특별공급은 1세대 1회 한정이 원칙이며, 부부 중 한 명만 신청 가능합니다. 중복 신청 시 부적격 처리될 수 있어 사전 확인이 필요합니다.
관련 계산: 청약 가점 계산기
4. 국민주택과 민영주택의 차이
국민주택은 국가·LH·SH 등 공공이 공급하는 전용 85㎡ 이하(수도권·도시지역 외 일부는 100㎡ 이하) 주택으로, 청약통장 가입기간·납입횟수·납입금액 합산이 주요 선정 기준입니다. 무주택 세대주가 신청할 수 있으며, 가점제는 적용되지 않는 사례가 많습니다.
민영주택은 민간 건설사가 공급하는 주택으로, 청약 가점제(84점) 와 추첨제가 병행됩니다. 전용 85㎡ 이하 주택은 가점제 비중이 높고, 85㎡ 초과 주택은 추첨제 비중이 높은 구조로 운영되어 왔습니다.
구체적인 가점제·추첨제 비율은 주택 규모, 공급 지역(투기과열지구·조정대상지역·기타지역), 1인 가구·다자녀 등 신청자 구성에 따라 차등 적용되어, 2024~2026년 사이 비율이 여러 차례 조정되었습니다. 최신 비율은 청약홈 공고로 확인하시기 바랍니다.
관련 계산: 청약 가점 계산기
5. 청약통장 가입기간과 납입 관리
청약통장 가입기간 17점은 가입 6개월 이상부터 1점, 매년 1점씩 증가해 15년 이상이면 17점이 부여됩니다. 만 19세 미만 가입자의 경우 직전 2년분만 인정되는 등 예외가 있습니다.
국민주택 청약은 납입금액·납입횟수 합산이 중요해 매월 약정 납입(보통 2만 ~ 50만 원) 이 권장됩니다. 민영주택 청약은 가점제·추첨제 산정에서 납입금액이 직접 점수에 들어가지 않으나, 1순위 자격 요건(예치금액 충족) 으로 작용합니다.
수도권 1순위 예치금액 기준은 전용면적별 차등(85㎡ 이하 300만 원·102㎡ 이하 600만 원·135㎡ 이하 1,000만 원·모든 면적 1,500만 원) 이 일반적입니다. 비수도권 기준은 별도로, 청약 신청 전 본인의 통장 예치금이 신청 평형 기준을 충족하는지 확인이 필요합니다.
관련 계산: 청약 가점 계산기
자주 묻는 질문
청약 가점 만점은 몇 점인가요?
84점 만점입니다. 무주택 기간 최대 32점(15년 이상), 부양가족 수 최대 35점(6명 이상), 청약통장 가입기간 최대 17점(15년 이상) 의 세 항목 합산으로 산정됩니다.
무주택 기간은 언제부터 계산하나요?
만 30세가 되는 날부터 기산하되, 30세 이전에 혼인한 경우 혼인 신고일부터 기산합니다. 본인뿐 아니라 세대원(배우자·직계존비속) 전원이 무주택이어야 인정됩니다.
직계존속을 부양가족으로 인정받으려면 어떤 요건이 필요한가요?
입주자 모집공고일 기준 3년 이상 동일 주민등록표상 등재가 필요하며, 본인 또는 배우자의 부모(시부모·장인장모 포함) 가 대상입니다. 직계존속 본인이 주택을 보유하면 부양가족 인정이 제한될 수 있습니다.
특별공급은 일반공급과 동시에 신청할 수 있나요?
동일 단지에서 특별공급과 일반공급을 동시에 신청할 수 있습니다. 단, 부부 중 한 명만 특별공급 신청이 가능하며, 1세대 1회 한정 원칙(생애최초·신혼부부 등) 이 적용됩니다.
청약통장 예치금이 부족하면 1순위가 될 수 없나요?
신청 평형의 1순위 예치금액(수도권 85㎡ 이하 300만 원 등) 을 모집공고일 기준 충족해야 합니다. 부족한 경우 일시 납입으로 예치금을 채울 수 있으나, 가입기간 가점은 변하지 않습니다.
출처·근거
- 한국부동산원 청약홈 — 청약 안내·자가진단
- 국가법령정보센터 — 주택공급에 관한 규칙
- 국토교통부 — 주택청약 제도 안내
- LH 한국토지주택공사 — 공공주택 공급
- SH 서울주택도시공사 — 서울 공공주택
본 가이드는 한국 법령·정책의 일반 동향을 정리한 참고 자료이며, 세무·법률·의료 자문이 아닙니다. 결과는 입력값 기반 추정이며, 실제 적용은 본인 상황·근거 자료·해당 분야 전문가(세무사·노무사· 전문의) 상담을 권장합니다. 법령·세율·공제 한도는 매년 개정될 수 있으므로 최신 고시·공지를 함께 확인하시기 바랍니다.