전세대출 계산기

네, 2025년 6월 27일과 10월 15일 두 차례 부동산 대책으로 수도권 전세대출 한도가 조정되었습니다. 일반 HF 기준 수도권 최대 한도는 4억으로 유지되지만 연소득 대비 DSR 40% 규제가 강화되어 실질 대출 한도가 하향될 수 있습니다. 청년·신혼부부 특례 상품은 대부분 한도와 금리가 유지되었습니다.

(1) 배우자 소득을 합산해 DSR 한도 확대 (2) 공동명의 계약으로 두 사람 소득 기반 산정 (3) 기존 신용대출·자동차할부 등 원리금을 줄여 DSR 여력 확보 (4) 우대금리 조건 충족해 실효 이자 부담 감소. 공동명의 시 양쪽 모두 자격 요건(무주택 등) 충족이 필요합니다.

중소기업 취업 청년 전세자금대출 기준: (1) 만 34세 이하 (병역 이행 기간 반영) (2) 중소·중견기업 재직 1년 이상 (3) 세대주 또는 세대주로 예정 (4) 무주택자 (5) 연소득 3,500만원 이하 (부부 합산 5,000만원 이하). 한도 2억, 금리 연 1.2% 기본 2년 + 최대 10년 연장.

상품별로 다르지만 일반적으로 실행 후 1년 이내 중도상환 시 상환 원금의 0.5~1%, 1~2년 차 0.3~0.5%, 2년 경과 시 면제가 표준입니다. HF·주택금융공사 상품은 보통 1년 경과 시 면제되며, 은행 자체 전세대출은 상품별 특약 확인이 필요합니다. 이사나 보증금 증액 사유는 면제 가능한 경우가 많습니다.

네, 대부분의 전세대출 상품은 집주인의 '질권 설정' 동의가 필수입니다. HF 전세대출은 임대인의 반환 의무를 보증공사가 승계받는 구조라 집주인이 추후 보증금을 세입자에게 직접 반환하지 않고 보증공사로 반환합니다. 집주인이 거부하는 경우 다른 상품(카카오뱅크·토스뱅크 일부 전세대출 등) 검토가 필요합니다.

세 보증기관은 모두 전세대출 또는 전세보증금 반환보증을 제공하지만 운영 주체와 한도·요율이 다르다. HF(한국주택금융공사)는 무주택자 대상 일반 전세자금대출 보증을 주력으로 하며 보증료율이 비교적 낮다. HUG(주택도시보증공사)는 전세보증금 반환보증을 통해 임대인 미반환 시 보증사가 대신 지급하는 구조에 특화되어 있습니다. SGI(서울보증보험)는 민간 보증사로 한도와 대상 주택 범위가 넓은 대신 보증료율이 상대적으로 높은 편입니다. 본인 상황(소득·주택 가액·전세 금액)에 따라 가능한 보증사가 달라지므로 은행 창구 또는 각 보증사 공식 사이트에서 가입 가능 여부를 확인해야 합니다.

신혼부부 버팀목 전세자금대출은 혼인 7년 이내 또는 결혼 예정자(3개월 이내) 무주택 세대를 대상으로 한 정책 상품으로, 수도권 기준 최대 3억 원 한도가 적용됩니다. 부부합산 연소득과 자녀 수에 따라 우대 금리가 차등 적용되어 일반 버팀목 대비 0.2~1%p 낮은 수준입니다. 자격 요건은 부부합산 소득·순자산 기준이 매년 갱신되므로 신청 시점 공식 출처 확인이 필요합니다. 청년 버팀목과 자격이 중복되는 경우 유리한 한쪽을 선택해 신청하며, 보증 한도와 임대인 동의(질권 설정) 절차는 일반 버팀목과 동일하게 적용됩니다.

전세대출 금리 유형은 일반적으로 6개월·1년 변동금리, 일정 기간 고정 후 변동, 만기 고정 등 여러 유형으로 제공됩니다. 변동금리는 시장 금리 하락기에 유리하지만 상승기에는 월 이자가 빠르게 늘어나는 위험이 있으며, 고정금리는 초기 적용 금리가 변동보다 0.2~0.5%p 높지만 상환 계획이 안정적입니다. 전세대출 만기는 보통 2년 단위라 만기 시점 갈아타기로 금리 환경에 대응할 수 있습니다. 본 계산기의 월 이자는 입력한 연이율 기준 단순 추정이며, 실제 금리는 신청자 신용등급·상품 우대조건에 따라 달라지므로 공식 출처 확인이 필요합니다.

전세대출 보증료는 대출잔액에 보증료율(연 0.05~0.5% 수준)을 곱해 산정되며, 보증기관(HF·HUG·SGI)과 상품, 신청자 신용·소득 구간에 따라 요율이 달라집니다. 정책 상품(버팀목·청년 전세자금)은 일반적으로 보증료율이 낮게 적용되며 일부 청년·신혼 우대 대상은 추가 감면이 가능합니다. 보증료는 1년치 선납 또는 분할 납부 방식으로 청구되며 대출 실행 시 월 이자와 별도로 부담해야 합니다. 정확한 본인 적용 요율은 은행 또는 보증사 공식 안내에서 확인 가능하며, 본 계산기는 월 이자만 단순 추정하므로 보증료를 별도 가산해 실제 부담을 산정하는 것이 정확하다.

전세대출 갈아타기는 기존 대출을 다른 은행 또는 다른 상품으로 옮겨 더 낮은 금리·더 큰 한도를 적용받는 절차입니다. 일반적으로 (1) 신규 은행에서 갈아타기 가능 한도·금리 조회 (2) 신규 대출 승인 후 기존 대출 상환 (3) 신규 보증사·임대인 동의 절차 순으로 진행됩니다. 임대차 계약 갱신 시점이거나 만기 도래 직전이 갈아타기 적합 시점이며, 중도상환수수료 면제 시기를 함께 확인해야 실효 절감이 발생합니다. 정책 상품(버팀목·청년)에서 일반 상품으로 갈아타면 한도가 상승할 수 있으나 우대 금리는 사라지므로 총 이자 비교가 필수입니다.

전세보증금 반환보증은 임대 만료 시 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우 보증사가 대신 지급하는 상품입니다. HUG 전세보증금 반환보증이 대표적이며 보증 한도 내에서 가입한 보증금 전액을 보호받을 수 있습니다. 가입 권장 시점은 임대차 계약 직후이며 늦어도 잔금 지급일 직후 가입해야 효력이 명확하다. 가입 요건은 주택 유형·가액·근저당 비율 등이 정해져 있어 모든 주택이 대상은 아니다. 전입신고와 확정일자 확보, 등기부등본 근저당 확인은 보증보험 가입과 별개로 기본적인 자기방어 수단이며, 의심스러운 상황은 공식 안내 채널 또는 법률 전문가 상담이 권장됩니다.

전세에서 반전세로 전환하면 보증금이 줄어드는 만큼 기존 전세대출 잔액을 일부 또는 전액 상환해야 합니다. 임대차 계약 변경 신고 후 줄어든 보증금에 맞춰 새 대출 한도가 산정되며, 기존 잔액이 새 한도를 초과하면 차액을 자기 자금으로 상환해야 대출이 유지됩니다. 전환 시 중도상환수수료 발생 가능 여부, 보증사(HF·HUG 등)의 변경 동의 절차, 임대인 측 질권 설정 변경 등이 함께 진행됩니다. 월세 전환분의 월 차임은 대출 이자와 별개로 매월 추가 부담이 되므로 총 주거비 관점에서 전환 전후를 시뮬레이션해 비교하는 것이 권장됩니다.

전세대출 이자를 30일 이상 연체하면 신용평가에 단기 연체 정보가 등록되어 신용점수가 하락하고, 90일 이상 장기 연체 시 채무불이행자로 분류되어 향후 다른 금융거래에 제한이 발생합니다. 보증사 보증 상품은 연체가 지속되면 보증사가 은행에 대신 변제(대위변제) 후 차주에게 구상권을 행사합니다. 임대차 계약 종료 시 보증금이 직접 차주에게 반환되지 않고 보증사가 회수하는 절차로 진행되므로 이사 일정에 차질이 생길 수 있습니다. 일시적 연체가 예상되면 사전에 은행에 상환 일정 조정·만기 연장 등을 문의하는 것이 권장됩니다.