전월세 전환 계산기

주택임대차보호법 §7-2 제2항은 임대인이 일방적으로 정한 4.5% 초과 전환율을 임차인이 거부할 수 있도록 보장합니다. 임대인이 강제하면 임차인은 초과분 월세 납부를 거부하고, 차액을 부당이득반환청구 (민법 §741) 로 회수할 수 있습니다. 다만 신규 계약 협상 단계에서 임차인이 자발적으로 5~6% 에 합의했다면 그 약정은 유효한 것으로 해석되는 사례가 다수입니다 — 갱신 시점이 가장 안전한 협상 타이밍입니다.

네. 주임법 §7-2 의 산정률은 「한국은행 기준금리 + 대통령령 가산율(2%)」 로 동적으로 정의되어 있어 한국은행 기준금리가 변동되면 법정 상한도 즉시 따라 변동됩니다. 2026년 4월 기준 2.5% + 2% = 4.5% 이며, 향후 기준금리가 3%로 인상되면 상한도 5% 로 올라갑니다. 본 계산기 기본값은 사용자가 수동으로 갱신하거나 기본값(4.5%)을 입력에서 직접 수정해 사용하면 됩니다.

동일 4.5% 가 적용됩니다. 다만 (1) 신규 계약에서는 임대인이 시장 관행에 따라 더 높은 전환율을 자유롭게 제시할 수 있고 임차인이 거부하면 계약 자체가 성립하지 않을 수 있어 협상력이 약합니다. (2) 갱신 계약에서는 계약갱신청구권 (주임법 §6-3) 이 부여돼 임차인이 5% 임대료 인상 한도 + 4.5% 전환율 상한을 모두 주장할 수 있어 가장 유리한 협상 시점입니다.

네. 본 계산기의 「전세 → 월세」 모드에서 「전환 후 보증금」 입력란에 일부 금액을 남기면 됩니다. 예를 들어 전세 5억 → 보증금 2억 + 월세 가 가능하며, 이때 (5억 - 2억) × 4.5% / 12 = 약 112.5만/월 이 됩니다. 임차인 입장에서는 보증금을 일부 유지하면 월세 부담을 낮출 수 있고, 임대인은 일부 자금을 회수해 다른 곳에 운용하는 절충안입니다.

법정 4.5% 기준 환산은 협상의 근거가 될 수 있습니다. 다만 실제 시장 거래에서는 (1) 보증금 비율, (2) 입주 기간, (3) 관리비·공과금 부담 구분, (4) 수리·시설 조건 등이 종합 반영되어 실효 전환율이 5~6% 수준으로 형성되는 경우가 많습니다. 본 계산기는 1차 협상 근거 자료로 활용하시고, 분쟁 시에는 「대한법률구조공단 (132)」 또는 「주택임대차분쟁조정위원회 (한국부동산원 1644-5599)」 무료 상담을 권합니다.

주택임대차보호법 §7-2 는 전세보증금을 월세로 전환할 때 적용되는 산정률 상한을 '한국은행 기준금리 + 대통령령으로 정한 가산율(2%)' 로 정의하고 있습니다. 2026년 4월 기준 한국은행 기준금리 2.50% 에 가산율 2% 를 더한 4.50% 가 법정 상한으로 적용됩니다. 임대인이 이 상한을 초과하는 비율로 일방적으로 전환을 요구하면 임차인은 초과분에 대해 무효를 주장할 수 있고 분쟁조정 절차로 이어질 수 있습니다.

임대인이 일방적으로 전환을 강제할 수는 없고, 임차인의 동의가 있어야 효력이 발생하는 합의 사항입니다. 다만 계약 갱신 시점에 임대인이 월세 전환을 조건으로 갱신을 제시하는 경우가 일반적이며, 임차인은 계약갱신청구권(주임법 §6-3) 으로 같은 조건의 갱신을 요구할 수 있어 협상력이 강한 시점이 됩니다. 임대인이 일방적으로 월세를 부과하거나 법정 상한을 초과해 전환을 강제하면 임차인은 분쟁조정위원회 또는 법원에 무효 확인 청구를 할 수 있습니다.

주택임대차보호법 §6-3 에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대료(보증금·월세 모두 포함) 인상은 직전 임대료의 5% 한도 안에서만 가능하며, 추가로 전세 → 월세 전환은 4.5% 법정 상한이 동시에 적용됩니다. 두 한도가 함께 작동해 임차인이 임대료 안정성을 확보할 수 있는 강력한 권리이므로 갱신 시점에서는 계약갱신청구권 행사 의사를 임대인에게 명확히 전달하는 것이 권장됩니다. 갱신권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사 가능하며 한 번만 사용할 수 있습니다.

주택 임대차계약의 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월차임이 30만 원을 초과하는 경우 임대차 계약 체결·갱신·해지 후 30일 이내에 관할 지자체에 임대차 신고를 해야 하는 의무가 적용됩니다. 신고 의무를 위반하면 100만 원 이하 과태료가 부과될 수 있고, 신고 시 자동으로 확정일자가 부여되어 임차인의 우선변제권 확보에도 도움이 됩니다. 신고는 정부24·부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터에서 가능합니다.

임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 종료 의사를 표시하지 않으면 같은 조건으로 자동 갱신되는 묵시적 갱신이 성립합니다. 묵시적 갱신은 보증금·월세가 변동 없이 유지되어 임차인이 직전 조건을 그대로 누릴 수 있는 구조이며, 갱신 후에는 임차인이 언제든 3개월 전 통지로 해지할 수 있습니다. 단 임대인은 묵시적 갱신을 일방적으로 중단할 수 없고 정당한 사유와 절차가 필요합니다.

대항력은 임대 주택에 입주한 후 전입신고를 마쳤을 때 발생하며, 이후 집이 매도·경매 등으로 소유자가 바뀌어도 임차인은 보증금을 보호받을 수 있습니다. 우선변제권은 대항력에 더해 확정일자를 받은 시점부터 적용되어 경매 시 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 됩니다. 입주 즉시 전입신고 + 임대차 계약서 확정일자(주민센터 또는 정부24) 를 함께 처리하는 것이 표준 절차로 권장됩니다.

1차로 임대인과 임차인 간 협의가 일반적이고, 협의가 안 되면 한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회(1644-5599) 에 무료 조정 신청이 가능합니다. 조정 결과에 합의가 이루어지지 않거나 강제력이 필요한 경우 대한법률구조공단(132) 무료 상담을 거쳐 민사 소송으로 이어질 수 있습니다. 분쟁 발생 시 임대차 계약서·확정일자·송금 내역·임대인과의 대화 기록을 미리 정리해 두면 조정·소송에 도움이 됩니다.

LH·SH 등 공공임대주택의 임대료 산정은 일반 민간 임대차와는 별도의 공공주택특별법·공공임대주택 운영 지침을 따르고 있어 본 계산기의 4.5% 법정 전환율이 그대로 적용되지 않을 수 있습니다. 공공임대는 표준임대료·임대료 인상 한도가 별도로 정해져 있고 전환 비율도 일반 시장보다 낮은 수준으로 운영되는 경우가 많습니다. 본인 거주 공공임대주택의 정확한 임대료 산정·전환 조건은 입주 시 받은 임대차 계약서와 LH·SH 안내(www.lh.or.kr / www.i-sh.co.kr) 로 확인하는 것이 권장됩니다.