전월세 전환 계산기

주택임대차보호법 §7-2 제2항은 임대인이 일방적으로 정한 4.5% 초과 전환율을 임차인이 거부할 수 있도록 보장합니다. 임대인이 강제하면 임차인은 초과분 월세 납부를 거부하고, 차액을 부당이득반환청구 (민법 §741) 로 회수할 수 있습니다. 다만 신규 계약 협상 단계에서 임차인이 자발적으로 5~6% 에 합의했다면 그 약정은 유효한 것으로 해석되는 사례가 다수입니다 — 갱신 시점이 가장 안전한 협상 타이밍입니다.

네. 주임법 §7-2 의 산정률은 「한국은행 기준금리 + 대통령령 가산율(2%)」 로 동적으로 정의되어 있어 한국은행 기준금리가 변동되면 법정 상한도 즉시 따라 변동됩니다. 2026년 4월 기준 2.5% + 2% = 4.5% 이며, 향후 기준금리가 3%로 인상되면 상한도 5% 로 올라갑니다. 본 계산기 기본값은 사용자가 수동으로 갱신하거나 기본값(4.5%)을 입력에서 직접 수정해 사용하면 됩니다.

동일 4.5% 가 적용됩니다. 다만 (1) 신규 계약에서는 임대인이 시장 관행에 따라 더 높은 전환율을 자유롭게 제시할 수 있고 임차인이 거부하면 계약 자체가 성립하지 않을 수 있어 협상력이 약합니다. (2) 갱신 계약에서는 계약갱신청구권 (주임법 §6-3) 이 부여돼 임차인이 5% 임대료 인상 한도 + 4.5% 전환율 상한을 모두 주장할 수 있어 가장 유리한 협상 시점입니다.

네. 본 계산기의 「전세 → 월세」 모드에서 「전환 후 보증금」 입력란에 일부 금액을 남기면 됩니다. 예를 들어 전세 5억 → 보증금 2억 + 월세 가 가능하며, 이때 (5억 - 2억) × 4.5% / 12 = 약 112.5만/월 이 됩니다. 임차인 입장에서는 보증금을 일부 유지하면 월세 부담을 낮출 수 있고, 임대인은 일부 자금을 회수해 다른 곳에 운용하는 절충안입니다.

법정 4.5% 기준 환산은 협상의 확실한 근거가 됩니다. 다만 실제 시장 거래에서는 (1) 보증금 비율, (2) 입주 기간, (3) 관리비·공과금 부담 구분, (4) 수리·시설 조건 등이 종합 반영되어 실효 전환율이 5~6% 수준으로 형성되는 경우가 많습니다. 본 계산기는 1차 협상 근거 자료로 활용하시고, 분쟁 시에는 「대한법률구조공단 (132)」 또는 「주택임대차분쟁조정위원회 (한국부동산원 1644-5599)」 무료 상담을 권합니다.