월세전환 계산기

주택임대차보호법 시행령 제9조에 따라 한국은행 기준금리에 시행령이 정한 배율(현재 2%p)을 더한 값을 상한으로 합니다. 2026년 기준금리 2.5% + 2%p = 4.5%가 상한이며 법정 분쟁 시 기준값입니다. 실제 시장에서는 지역·임대인 의사에 따라 이보다 낮은 값(3~4%)으로 체결되기도 합니다.

아닙니다. '계약갱신요구권'을 세입자가 행사한 경우에만 5% 한도가 강제됩니다. 신규 계약이나 세입자가 갱신요구권을 포기한 경우에는 시장가 협상이 가능합니다. 2년 거주 후 세입자가 1회에 한해 갱신요구권을 행사할 수 있으며, 이 경우 추가 2년 보장됩니다.

상황에 따라 다릅니다. 자금 여력이 충분하면 순수 전세가 월 지출이 없어 일반적으로 유리하지만, 고액 전세 보증금을 대출받을 경우 대출 이자가 전환율 근처까지 올라가면 반전세(일부 보증금 + 월세)가 비슷한 실질 비용이 됩니다. 전세대출 금리 3.5% vs 전환율 4.5%면 전세가 유리, 역전되면 반전세 고려.

법정 전환율은 상한이며 시장 실제 월세는 수요·공급에 따라 더 낮거나 높게 형성됩니다. 수도권 고가 지역은 시장 실효 전환율이 3~4%대로 법정보다 낮고(매물 많음), 저가 지역이나 단기 임대는 5~6%대로 높을 수 있습니다. 분쟁 시 법정 한도가 적용되고 평시에는 협상으로 결정됩니다.

네, 월세 세액공제 제도가 있습니다. 총 급여 7천만원 이하 무주택 세대주는 연간 지급한 월세의 15%(주거안정특례 시 17%)를 종합소득세에서 세액공제 받을 수 있으며 최대 한도는 연 900만원 지출 기준 연 135만원(17% 시 153만원) 환급. 다만 전세 보증금 이자나 전세대출 이자는 별도 특별공제가 있으므로 총 비교가 필요합니다.

주택 임대차계약의 보증금이 6,000만 원을 초과하거나 월차임이 30만 원을 초과하는 경우 임대차 계약 체결·갱신·해지 후 30일 이내에 관할 지자체에 임대차 신고를 해야 하는 의무가 적용됩니다. 신고 의무를 위반하면 100만 원 이하 과태료가 부과될 수 있고, 신고 시 자동으로 확정일자가 부여되어 임차인의 우선변제권 확보에도 도움이 됩니다. 신고는 정부24·부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) 또는 관할 주민센터에서 가능합니다.

대항력은 임대 주택에 입주한 후 전입신고를 마쳤을 때 발생하며, 이후 집이 매도·경매 등으로 소유자가 바뀌어도 임차인은 보증금을 보호받을 수 있습니다. 우선변제권은 대항력에 더해 확정일자를 받은 시점부터 적용되어 경매 시 다른 채권자보다 우선해 보증금을 변제받을 수 있는 권리가 됩니다. 입주 즉시 전입신고 + 임대차 계약서 확정일자(주민센터 또는 정부24) 를 함께 처리하는 것이 표준 절차로 권장됩니다.

표준임대차계약서는 국토교통부가 제공하는 임대차 계약 양식으로 임대인·임차인의 권리·의무·해지 사유·하자 책임 분배 같은 항목이 표준화되어 있어 분쟁 예방에 도움이 됩니다. 법적으로 의무 사용이 강제되지는 않지만 일반 양식보다 임차인 보호에 유리한 조항이 많아 임대차 표준 거래에서 자주 사용됩니다. 정부24·국토교통부 부동산정책 페이지에서 무료 다운로드해 사용할 수 있습니다.

임대인과 임차인 모두 계약 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 종료 의사를 표시하지 않으면 같은 조건으로 자동 갱신되는 묵시적 갱신이 성립합니다. 묵시적 갱신은 보증금·월세가 변동 없이 유지되어 임차인이 직전 조건을 그대로 누릴 수 있는 구조이며, 갱신 후에는 임차인이 언제든 3개월 전 통지로 해지할 수 있습니다. 단 임대인은 묵시적 갱신을 일방적으로 중단할 수 없고 정당한 사유와 절차가 필요합니다.

월세를 2회 이상 연체하면 임대인은 임대차 계약 해지를 통보할 수 있고 보증금에서 미납 월세·관리비를 차감해 정산하는 것이 일반적입니다. 임차인이 보증금 이상으로 미납을 누적하거나 무단 점유를 지속하면 임대인은 명도 소송을 통해 강제 퇴거 절차를 진행할 수 있습니다. 단 강제 명도는 법원 판결과 집행관 절차가 필요해 일반적으로 수개월의 시간이 소요되어 사전 협의·분쟁조정이 권장됩니다.

주택임대차보호법 §6-3 에 따라 임차인이 계약갱신청구권을 행사한 경우 임대료(보증금·월세 모두 포함) 인상은 직전 임대료의 5% 한도 안에서만 가능하며, 추가로 전세 → 월세 전환은 4.5% 법정 상한이 동시에 적용됩니다. 갱신권은 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사 가능하며 한 번만 사용할 수 있습니다. 갱신 시점에서는 임대료 안정성을 확보하는 강력한 도구이므로 행사 의사를 명확히 전달하는 것이 권장됩니다.

전세보증금 반환보증보험은 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 때 보증기관(HUG·HF·SGI 등) 이 임차인에게 대신 지급하고 이후 임대인에게 구상하는 구조의 보험입니다. 보증료는 보증금·기간에 따라 일반적으로 연 0.05~0.15% 수준이며 가입 시 임대인 동의가 필요한 경우와 그렇지 않은 경우가 상품마다 다릅니다. 전세사기·깡통전세 위험이 큰 시기에 보증금 회수 안정성을 높이는 수단으로 활용되어 가입 비용 대비 안전 효과가 큰 편입니다.

민법은 임차인이 임대인의 동의 없이 임차물을 제3자에게 전대(재임대) 하는 것을 원칙적으로 금지하고 있어 임대인 사전 서면 동의 없이 전대를 진행하면 임대인이 계약 해지를 청구할 수 있는 사유가 됩니다. 일부 사례에서는 일부 공간만 단기 공유(룸메이트·홈스테이) 하는 형태가 임대인 묵시적 동의로 인정되기도 하지만 분쟁 시 입증이 어려워 사전 서면 동의를 받는 것이 안전합니다. 단기 임대 플랫폼(에어비앤비 등) 등록은 별도 법령(공중위생관리법·관광진흥법) 적용도 받아 무허가 운영이 적발되면 임대차 계약 해지뿐 아니라 행정 제재까지 받을 수 있습니다.