1. 계약갱신청구권·전월세상한 (임대차 3법)
근거: 주택임대차 보호법 §6-3(계약갱신요구권)·§7(차임 등 증감청구권)·시행령 §8(증액 상한 20분의 1 = 5%).
현재 기준(2026년): 임차인은 계약 만료 전 일정 기간 내 1회 갱신요구(존속기간 2년)를 행사할 수 있고, 갱신 시 차임·보증금 증액은 5%를 넘지 못합니다. 임대인이 직접 거주하려는 경우 등 §6-3① 각 호 사유에 한해 갱신을 거절할 수 있으며, 실거주를 이유로 거절 후 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 책임이 발생할 수 있습니다.
실무 영향: 5% 상한은 갱신요구권 행사로 갱신되는 계약에 적용됩니다. 신규 계약의 보증금·월세 책정 자체를 5%로 강제하지는 못하므로, 협상 타이밍은 신규보다 갱신 시점이 안전합니다. 합의로 5% 초과에 자발적으로 동의한 사례의 효력은 다툼이 있어 신중해야 합니다.
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2. 전월세전환율 — 기준금리 연동 상한
근거: 주택임대차 보호법 §7-2. 보증금↔월세 전환 시 적용 상한율 = 「한국은행 기준금리 + 대통령령 이율(현 2%)」과 「기준금리 × 2배」 중 낮은 값.
변경 동향: 전환율 상한은 기준금리에 연동돼 계약·갱신 시점마다 달라집니다. 2026년 기준금리 약 2.5% 기준 상한은 약 4.5%이며(본 사이트 월세전환 계산기 기본값과 정합), 기준금리가 바뀌면 상한도 바뀝니다. 시장에서 실제 합의되는 전환율은 상한과 다를 수 있어 본 값은 협상 기준선으로 활용해야 합니다.
실무 영향: §7-2 상한은 기존 계약의 전환·갱신에 강행 적용되며, 신규 계약 책정 자체에는 직접 강제력이 약합니다. 최신 기준금리는 한국은행 공시로 확인해 보정하시기 바랍니다.
관련 계산: 월세전환 계산기 · 상가·오피스텔 월세 인상 계산기
3. 전월세신고제 (임대차 신고 의무)
근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 §6-2(주택 임대차 계약의 신고).
현재 기준: 보증금 6,000만 원 초과 또는 월차임 30만 원 초과 주택 임대차 계약은 체결일부터 30일 이내 관할 관청에 신고할 의무가 있습니다(대상 지역 한정). 신고 시 확정 일자가 자동 부여되는 이점이 있습니다.
변경 동향: 도입 이후 상당 기간 계도기간(미신고 과태료 유예)이 운영되었고, 이후 과태료 부과로 전환되었습니다. 계도기간 종료· 과태료 부과 시점은 수차례 조정되었으므로, 현재 신고·과태료 적용 여부는 국토교통부 고시·관할 지자체 안내로 확인해야 합니다(본 페이지는 시점을 단정하지 않습니다).
4. 상가 환산보증금 한도와 5% 상한
근거: 상가건물 임대차보호법 §11·시행령 §4(증액 100분의 5)·시행령 §2(환산보증금 한도). 환산보증금 = 보증금 + (월차임 × 100).
현재 기준: 환산보증금이 지역 한도(서울 9억 / 과밀억제권역·부산 6.9억 / 광역시 등 5.4억 / 그 밖 3.7억) 이내인 상가 임대차에만 §11의 5% 증액 상한이 적용됩니다. 한도를 초과하면 5% 상한이 빠지고 차임은 협의로 정해지나, §10 계약갱신요구권(최대 10년)·§10-4 권리금 회수기회 보호는 한도와 무관하게 적용됩니다.
관련 계산: 상가·오피스텔 월세 인상 계산기 · 중개수수료 계산기
5. 양도세 다주택 중과 한시배제 일몰
6. 취득세 중과 · DSR 규제 동향
근거: 지방세법 §13-2(주택 취득세 중과) · 금융위원회·은행업감독규정(DSR).
현재 기준·동향: 주택 수·조정대상지역 여부에 따른 취득세 중과(다주택·법인 중과) 체계가 유지되고 있으며, 중과 완화는 입법·정책 논의가 진행 중입니다(시행 여부·시점은 확정 시 확인). 가계대출은 총부채원리금상환비율(DSR) 한도와 미래 금리 변동을 반영하는 스트레스 DSR 단계 확대가 진행되어 왔습니다 — 적용 단계·가산 폭은 시기별로 달라지므로 금융위·은행 안내로 확인해야 합니다. 본 페이지는 미확정 사항을 단정하지 않습니다.
관련 계산: 취득세 계산기 · 주택담보대출 계산기 · DSR 계산기
부동산 계산기 바로가기
출처·근거
- 국가법령정보센터 — 주택임대차보호법(§6-3·§7·§7-2)·시행령(§8) / 상가건물 임대차보호법(§10·§10-4·§11·시행령 §2·§4) / 부동산 거래신고법(§6-2) / 소득세법(§104·시행령 §167의3) / 지방세법(§13-2)
- 국토교통부 — 임대차 3법·전월세신고제 운영·계도기간 안내
- 한국은행 — 기준금리(전월세전환율 상한 산정 기준)
- 금융위원회 — DSR·스트레스 DSR 규제 동향
본 페이지는 한국 부동산·임대차 제도 변경의 일반 동향을 정리한 참고 자료이며, 법률·세무 자문이 아닙니다. 적용 범위·세액·한도는 지역·계약 시점·주택 수·자산 구성에 따라 사안별로 크게 달라지므로, 구체적 판단·분쟁은 국토교통부·국세청 또는 변호사·세무사·중개사 상담을 권장합니다. 시행 여부·시점이 불확실한 항목은 확정으로 간주하지 마시고 향후 법령·고시 공포를 확인하시기 바랍니다.