취득세 계산기

주택 취득세는 얼마인가요?

1세대 1주택 유상취득의 취득세 본세는 매매가 6억원 이하 1.0%, 6억 초과~9억 이하 선형 누진(세율% = 취득가액(억)×2/3−3), 9억원 초과 3.0%입니다. 여기에 지방교육세가 본세의 10%, 전용 85㎡ 초과 주택은 농어촌특별세가 본세의 10% 추가됩니다. 규제지역 지정 이력·중과 해당 여부는 위택스·세무사 확인이 권장됩니다.

취득세 — 본세 + 지방교육세 10% + 농특세 10% 합산 구조

주택 취득세는 본세 단독으로 끝나지 않고 두 종류의 부가세가 함께 부과됩니다. 본세는 매매가에 누진 또는 중과 세율을 곱한 금액(지방세법 §11), 지방교육세는 본세의 10% 가 일률 부과 되며, 농어촌특별세는 전용면적 85m²(약 25.7평) 초과 주택에 한해 본세의 10% 가 추가 부과됩니다. 따라서 전용 84m² 이하 아파트는 본세 × 1.10, 85m² 초과는 본세 × 1.20 이 실제 납부 총액이 됩니다. 본 계산기는 매매가·보유 주택 수·지역·전용 면적·감면 자격을 입력하면 본세 + 부가세 + 감면 후 실 부담 액을 한 번에 추정합니다. 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날로부터 60일 이내에 위택스(wetax.go.kr) 또는 관할 시·군·구청에 신고·납부하셔야 가산세를 피할 수 있습니다.

매매가 누진 구조 — 6억·9억 경계 1~3% 선형 누진

1세대 1주택 매매(유상취득) 의 본세 세율은 매매가에 따라 세 구간으로 구분됩니다. 6억 원 이하는 일률 1.0%, 6억 원 초과~9억 원 이하는 1.0~3.0% 사이 선형 누진(공식: 세율% = 취득가액(억) × 2/3 − 3), 9억 원 초과는 일률 3.0% 가 적용 됩니다. 예를 들어 7.5억 주택은 (7.5 × 2/3 − 3) = 2.0% 가 적용되어 본세 1,500만 원 + 지방교육세 150만 원 = 합산 1,650만 원이 되고, 같은 7.5억 8.5억 차이도 누진 구조라 1.5% vs 2.67% 로 부담이 약 두 배 차이가 납니다. 본 계산기는 6~9 억 구간의 정확한 선형 누진을 자동 적용해 6억·9억 경계 근처 매매 의사결정에 활용하실 수 있습니다.

다주택 중과 8%·12% — 2026년 4월 유지 (양도세 한시 유예와 별개)

조정대상지역에서 2주택을 취득하면 본세 8%, 3주택 이상 또는 법인이 주택을 취득하면 본세 12% 가 일괄 적용됩니다. 2026년 4월 기준 조정대상지역은 서울 강남구·서초구·송파구·강동구· 용산구로 축소된 상태이며, 비조정대상지역은 일반 1~3% 누진 세율이 그대로 유지됩니다. 양도소득세 다주택 중과는 한시 유예 흐름이 있었지만 **취득세 다주택 중과는 별개 제도**라 유예 적용 대상이 아니므로 양도세 정책과 혼동하지 않도록 주의가 필요합니다. 예를 들어 조정대상지역에서 8억 주택을 2주택 취득하면 본세 6,400만 + 지방교육세 640만 = 합산 7,040 만이 되어, 같은 매매가 1주택 1.0% 대비 약 8.5배 부담이 발생합니다.

생애최초·신혼부부·전세사기 피해자 — 감면 자격 정리

지방세특례제한법에 따라 여러 감면 제도가 운영됩니다. **생애 최초 주택 구매자**(부부 모두 무주택 이력 + 부부합산 연소득 9,000만 원 이하 + 매매가 12억 이하 + 3년 실거주 조건) 는 최대 200만 원 감면이 적용됩니다. **신혼부부 우대**(혼인 7년 이내·생애최초 자격 미달 시) 는 별도 감면 한도 안에서 지자체별 추가 혜택이 운영되며, **2024년 신설된 전세사기 피해자 취득세 면제** 는 정부 지정 피해자가 새로 주택을 취득 하는 경우 본세 100% 면제(상한 200만 원 전후) 가 적용되는 제도로 다른 감면과 별개로 신청할 수 있습니다. 모든 감면은 사후 회수 위험이 있어 3년 실거주·무주택 유지 등 자격 조건을 유지하지 못하면 감면액 전액과 가산세가 추징되므로 장기 보유·실거주 의지가 확실할 때만 신청하시는 것이 안전합니다.

일시적 2주택 특례 — 3년 처분 조건과 추징 위험

기존 1주택을 보유한 상태에서 새 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규 주택 취득일 기준 일정 기간(통상 3년 안팎) 안에 기존 주택을 처분한다는 조건으로 다주택 중과 세율(8%) 적용을 피하고 1주택 기본 세율(1~3%) 을 적용받을 수 있는 일시적 2주택 특례가 운영됩니다. 신청은 취득세 신고 시 일시적 2주택 의사 표시를 함께 하고, 약속한 기한 안에 기존 주택을 처분하지 못하면 일반 8% 와 1~3% 의 차액과 가산세 가 추징되는 구조입니다. 처분 기한은 조정대상지역 여부·정책 변경에 따라 조정되는 흐름이 있어 본인 적용 시점 기준으로 위택스·관할 지자체 안내로 확인하시는 것이 권장됩니다.

증여·상속 무상취득 + 60일 신고·자진 신고 가산세 감면

증여·상속 같은 무상취득은 매매(유상취득) 와 별도 세율이 적용됩니다. 증여 본세는 일반적으로 3.5%, 상속 본세는 2.8% 가 기본이며, 다주택 증여는 조정대상지역 여부에 따라 12% 의 중과세율이 적용될 수 있습니다. 무상취득 취득세는 증여세· 상속세(국세) 와 별개로 추가 부과되는 지방세라 양쪽 모두 신고·납부 일정을 함께 점검해야 합니다. 신고 기한은 잔금일· 등기일·분양 완료일 중 빠른 날로부터 60일 이내가 원칙이며, 기한 도과 시 무신고 가산세 약 20% + 일할 납부지연 가산세 (일 0.022~0.025%) 가 누적됩니다. 다만 지연을 인지한 즉시 위택스에서 “기한 후 신고” 로 자진 신고하면 무신고 가산세가 일정 비율 감면되는 제도가 있어 빠른 자진 신고가 권장됩니다.

취득세는 ‘어떻게 취득했나’로 갈린다 — 원인별 세율 매트릭스

취득세에서 가장 많이 틀리는 지점은 같은 부동산이라도 취득 원인(유상 매매·증여·상속·원시취득)에 따라 표준세율이 크게 다르다는 점입니다. 여기에 규제지역·주택 수에 따른 중과가 더해져 최종 세율이 정해집니다. 본 계산기는 입력 조건 기준 산정이므로 아래 원인별 매트릭스로 본인 취득 유형을 먼저 확인하는 것이 정확합니다(지방세법 기준, 2026년 적용).

본세 외에 지방교육세(본세의 일정 비율)·농어촌특별세 (전용 85㎡ 초과 시)가 부가되어 실부담률이 올라갑니다. 경계 — ① 규제지역 시점: 조정대상지역 지정·해제는 시점마다 바뀌므로 계약·잔금 시점의 지정 여부로 중과를 판단합니다(2025.10.15 대책 규제지역 반영). ② 일시적 2주택: 신규 취득 후 종전 주택을 처분기한 내 양도하면 1주택 세율이 적용되나 기한 도과 시 중과 추징됩니다. ③ 신고기한: 취득일부터 60일 이내 신고·납부, 도과 시 무신고·납부지연 가산세. 본 계산기는 개략 추정이며 규제지역 지정 이력·중과 해당 여부는 위택스·세무사 확인이 권장됩니다(근거: 지방세법 §11·§13의2·§15·§20·시행령 · 농어촌특별세법·지방교육세).

이어보기 — 양도소득세 계산기(매도 시점 세금), 증여세 계산기(증여 취득 시 병행), 세금 정책 변경 추적(규제지역·중과 변경 이력).

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