상가·오피스텔 월세 인상 계산기

부가가치세 10%는 부가가치세법 §30상 세금이지 차임이 아니므로, 상가건물 임대차보호법 §11의 5% 증액 한도는 일반적으로 부가세를 제외한 차임(공급가액) 기준으로 봅니다. 본 계산기는 부가세 포함 입력 시 1.1로 나눠 차임을 환산해 5%를 적용합니다. 다만 계약서가 '부가세 포함 ○○원'으로 약정된 경우 해석 다툼이 있을 수 있어, 분쟁 시 약정 문구와 세무 처리를 함께 확인하는 것이 안전합니다.

공부상 용도가 아니라 실제 사용 용도로 판단합니다(판례). 주거용으로 쓰며 전입신고·주민등록이 되어 있으면 주택임대차보호법, 사업자등록을 하고 업무·영업용으로 쓰면 상가건물 임대차보호법이 적용됩니다. 본 계산기는 '오피스텔 업무용(상가 기준)'과 '오피스텔 주거용(주택 기준)'을 분리해 선택하도록 했습니다. 실제 분쟁에서는 사용 실태 입증이 관건이므로 다툼이 예상되면 법률 상담을 권장합니다.

환산보증금(보증금 + 월차임 × 100)이 지역 한도를 초과하면 상가건물 임대차보호법 §11의 5% 증액 상한이 적용되지 않아 차임은 협의로 정해집니다. 다만 §10 계약갱신요구권(최대 10년)과 §10-4 권리금 회수기회 보호는 환산보증금과 무관하게 적용되므로, 임대인이 과도한 인상을 요구해도 갱신요구권·권리금 보호를 근거로 협상할 수 있습니다. '한도 초과 = 무제한 인상'은 오해입니다.

현금영수증 의무발행 업종·소비자 발급요청 거래에서 미발행을 요구·수용하는 것은 위법 소지가 있어 권장하지 않습니다. 정상 발행을 전제로 한 단순 비교만 참고하면, 임대인은 매출 인식 시 부가세(일반과세 10%)·소득세 부담이 생기고, 임차인(직장인)은 현금영수증 소득공제로 일부 절세할 수 있습니다. 본 계산기의 현금영수증 항목은 공제율·한계세율을 가정한 단순 추정이며 총급여 25% 초과·공제 한도 조건이 별도이므로, 실제 유불리는 세무사 확인을 권장합니다.

관리비는 차임이 아니므로 5% 증액 한도 산정에서 제외됩니다. 다만 실비를 초과하는 관리비를 과다하게 올려 사실상 차임 인상을 회피하는 경우, 차임 증액 제한 규정의 잠탈로 다툼이 생길 수 있습니다. 관리비 항목·산정 근거를 계약서와 정산내역으로 확인하고, 부당하면 분쟁조정위원회·법률 상담을 활용할 수 있습니다.

증액 청구는 약정 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 하지 못하며, 1회 증액 폭도 5%를 넘지 못합니다(상가건물 임대차보호법 시행령 §4). 계약갱신요구권 행사로 갱신되는 경우에도 동일한 5% 상한이 적용됩니다. 즉 매년 자동 5%가 보장되는 것이 아니라 '1년 내 재증액 금지 + 1회 5% 상한'이라는 두 제약이 함께 적용됩니다.