종합부동산세 계산기

재산세는 언제 부과되고 얼마나 나오나요?

재산세는 지방세법 §111 에 따라 매년 6월 1일 소유자에게 부과되며 7월·9월 두 번에 나눠 납부합니다(2026년 기준). 과세표준은 공시가격 × 공정시장가액비율(주택 60%·토지건물 70%) 이고, 주택은 0.1~0.4% 4단계 누진세율이 적용됩니다. 1세대 1주택 공시가 9억 이하는 0.05~0.35% 특례가 적용됩니다. 실제 세액은 부가세(도시지역분 등)· 조례에 따라 달라져 위택스·행정안전부 확인이 권장됩니다.

재산세 산정 흐름 — 공시가 × 공정시장가액비율 × 세율

재산세는 지방세법 §111 에 따라 매년 6월 1일 (과세기준일) 기준 부동산 소유자에게 부과되는 지방세입니다. 7월 (1차) ·9월 (2차) 로 나누어 납부합니다.

◆ 산정 흐름
  ① 공시가격 (국토부 「공시가격알리미」)
  ② 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율
       - 주택: 60% (2026)
       - 토지·건물: 70%
  ③ 산출세액 = 과세표준 × 4단계 누진세율
  ④ + 도시지역분·지역자원시설세·지방교육세 등 부가세
  ⑤ 결정세액 = 산출세액 + 부가세

◆ 주택 4단계 누진세율 (일반)
  6천만 이하       0.1%
  6천만~1.5억      0.15%
  1.5억~3억        0.25%
  3억 초과         0.4%

◆ 1세대 1주택 + 공시가 9억 이하 특례 (시·도 조례)
  6천 이하         0.05%   (일반의 50%)
  6천~1.5억        0.1%
  1.5억~3억        0.2%
  3억~6억          0.35%

◆ 납부 시기 (지방세법 §114)
  주택 1/2:  7월 16~31일
  주택 1/2 + 토지·건물: 9월 16~30일

1세대 1주택 + 공시가 9억 이하 특례

「1세대 1주택자」 가 공시가격 9억 원 이하 주택을 보유하면 일반 세율의 약 50% 수준 의 특례 요율이 적용됩니다 (지방세법 §111의2). 신청 별도 없이 자동 적용.

• 1세대 1주택자 — 본인 + 배우자 + 미혼 자녀 합산 1주택 (분리 주민등록 시 별도 가구로 인정)
• 공시가 9억 이하 — 매년 4월 공시 기준
• 특례 효과 — 일반 4단계 세율 0.1·0.15·0.25· 0.4% → 특례 0.05·0.1·0.2·0.35%

예: 공시가 6억 1주택 일반 세율 약 96만 → 특례 적용 시 약 63만 (33만 절감). 본 계산기는 1주택 옵션 체크 시 자동 특례 요율을 적용합니다.

본세 외 부가세 — 도시지역분·지역자원시설세·지방교육세

재산세 본세 외에 다음 부가세가 함께 부과됩니다. 실제 고지서 합계는 본세 대비 약 1.2~1.5배 수준이 일반적입니다.

• 도시지역분 — 과세표준 × 0.14% (도시계획 사업 재원)
• 지역자원시설세 (소방분) — 건축물 시가표준액 기준 누진 (0.04~0.12%)
• 지방교육세 — 재산세 본세 × 20%

본 계산기는 본세 기준 추정이며 부가세 합산 시 실제 고지서 금액에 가깝게 산정됩니다. 정확한 금액은 시·군·구청 고지서 또는 위택스 (wetax.go.kr) 확인이 권장됩니다.

재산세 vs 종합부동산세 — 9억·6억 초과 시 별도

재산세는 지방세 (구·시·군 부과) 이고 종합부동산세 (종부세) 는 국세 (국세청 부과) 입니다. 모든 부동산은 재산세 대상이며, 일정 기준 초과 시 종부세가 추가 부과됩니다.

• 재산세 — 모든 부동산 매년 7·9월 부과, 시·군·구 관할
• 종부세 1주택자 — 공시가 12억 초과 시 12월 추가 부과
• 종부세 다주택자 — 인별 합산 공시가 9억 초과 시 부과
• 종부세 면제 (이중과세 방지) — 재산세 부과분은 종부세에서 차감

공시가 12억 1주택자 → 재산세 (7·9월) + 종부세 (12월) 모두 부과 되며, 두 합산이 「부동산 보유세」 총액입니다. 본 계산기는 재산 세만 다루며 종부세는 별도 계산기로 보완 필요.

공정시장가액비율은 해마다 어떻게 바뀌었나 — 연도별 시계열

재산세 과세표준은 「공시가격 × 공정시장가액비율」 로 산정되는데, 이 비율은 고정값이 아니라 부동산 정책에 따라 해마다 조정되어 왔습니다. 같은 공시가격이라도 적용 연도에 따라 세액이 달라지므로, 과거 자료·블로그 수치를 그대로 인용하면 실제와 어긋나기 쉽습니다. 아래는 주택분 공정시장가액비율의 연도별 흐름입니다 (근거: 지방세법 §110·시행령, 행정안전부 고시).

2024년 이후에는 1주택자 공정시장가액비율 특례·1세대 1주택 특례세율의 유지·연장 여부, 공시가격 현실화율 로드맵의 조정 또는 폐지 논의가 매년 갈리는 상황입니다. 위 비율·연도는 보통 행정안전부·국토교통부 고시 기준 이며, 특례 연장 여부와 적용 비율은 해마다 달라질 수 있으므로 신청·납부 시점의 해당 연도 고시 확인이 권장됩니다. 본 계산기는 해당 연도 기준으로 산정하지만, 정확한 적용 비율은 위택스·관할 시·군·구청에서 한 번 더 확인하시는 것이 권장됩니다.

이 추정이 실제 고지액과 달라지는 경계 5가지

본 계산기는 일반적인 공시가격·공정시장가액비율·세율을 가정한 추정입니다. 실제 고지서에서는 다음 경계에서 세액이 달라질 수 있습니다. 본인 상황이 아래에 해당하면 위택스·관할 시·군·구청 확인을 먼저 받는 것이 정확합니다.

1. 1세대 1주택 특례세율 적용 경계 — 공시가격 9억 원 이하 + 1세대 1주택 요건을 모두 충족해야 특례세율이 적용됩니다. 공시가 9억을 근소하게 넘거나 세대 합산 주택 수 판정(분리 세대· 미혼 자녀 등)에 따라 일반 세율로 갈릴 수 있습니다.
2. 주택 vs 토지·건축물 분리과세 — 주택은 주택분으로, 나대지·상가·공장 등은 토지·건축물분으로 과세 체계와 공정시장가액비율(보통 70%)·세율이 달라집니다. 한 필지에 주택과 상가가 섞인 경우 안분 기준에 따라 세액이 달라질 수 있습니다.
3. 종합부동산세 연계 — 인별 합산 공시가격이 일정 기준을 초과하면 재산세와 별도로 종합부동산세가 추가 부과됩니다. 본 계산기는 재산세만 다루므로, 합산 기준 초과 시 보유세 총액은 종부세를 더해 보아야 합니다.
4. 세부담 상한 — 공시가격이 급등해도 전년 대비 일정 비율(보통 105~130% 범위, 공시가 구간별 차등)을 넘지 않도록 세부담 상한이 적용됩니다. 직전 연도 세액에 따라 상한이 걸리면 단순 세율 산정보다 낮은 금액이 고지될 수 있습니다.
5. 6월 1일 과세기준일 — 재산세 납세의무자는 매년 6월 1일 소유자 기준입니다. 잔금·등기 시점이 6월 1일 전후로 갈리면 그 해 납세의무자가 매도인·매수인 중 누구인지 달라지므로, 거래 시점에 따라 부담 주체가 바뀝니다.

이어보기 — 취득세 계산기(매수 시점 세금), 양도소득세 계산기(매도 시점 세금). 정확한 재산세 고지액·특례 적용 여부는 위택스 (wetax)·관할 시·군·구청 확인과 세무사 상담이 권장됩니다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

관련 정보 · 신뢰 출처

본 페이지의 정보는 행정안전부·지방세법·국토교통부 일반 안내를 정리한 참고 자료입니다. 정확한 본인 재산세 고지액은 시·군·구청 고지서 또는 위택스 확인이 권장됩니다.