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공시가격 합계에서 1주택 단독 12억·1주택 부부공동 24억·다주택 9억 공제 후 공정시장가액비율 60%를 곱한 과세표준에 1주택 vs 다주택(3주택+) 차등 누진세율 적용. 농어촌특별세 20% 자동 합산.
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종합부동산세 계산기는 보유한 주택의 공시가격 합계, 보유 형태(1주택 단독·1주택 부부공동·다주택), 1주택자 고령·장기보유 세액공제 비율을 입력하면 종부세 본세 + 농어촌특별세 합계를 산출합니다. 2026년 4월 기준 1주택 12억 공제·공정시장가액비율 60% 를 적용합니다.
보유 형태별 공제 한도:
고령자·장기보유 세액공제 (1주택자 한정): 만 60세 이상 또는 5년 이상 보유 시 20%부터 시작해 70세 이상 + 15년 이상 보유 시 최대 80%까지 산출 종부세에서 차감 가능. 다주택자는 적용 불가.
종부세 산출 흐름
과세표준 = max(0, 공시가격 합계 - 공제) × 공정시장가액비율(60%)
산출세액 = 과세표준 × 세율 - 누진공제 (1주택 vs 다주택 차등)
세액공제 = 산출세액 × 고령·장기보유율 (최대 80%, 1주택자만)
본세 = 산출세액 - 세액공제
농특세 = 본세 × 20%
총 납부 = 본세 + 농특세1주택자 세율 (7단계)
과세표준 세율 누진공제
≤ 3억 0.5% 0
≤ 6억 0.7% 60만
≤ 12억 1.0% 240만
≤ 25억 1.3% 600만
≤ 50억 1.5% 1,100만
≤ 94억 2.0% 3,600만
> 94억 2.7% 1억180만다주택자 (3주택+) 세율 (7단계)
과세표준 세율 누진공제
≤ 3억 0.5% 0
≤ 6억 0.7% 60만
≤ 12억 1.0% 240만
≤ 25억 2.0% 1,440만
≤ 50억 3.0% 3,940만
≤ 94억 4.0% 8,940만
> 94억 5.0% 1억8,340만결과
총 납부 약 108만원 (본세 90만 + 농특세 18만)
결과
총 납부 약 36만원 (본세 30만 + 농특세 6만)
결과
총 납부 약 3,156만원 (본세 약 2,630만 + 농특세 526만)
아파트·연립주택은 국토교통부 「부동산공시가격알리미 (realtyprice.kr)」, 단독주택은 동일 사이트에서 개별주택가격으로 확인할 수 있습니다. 매년 4월에 공시되는 공동주택가격이 그 해 종부세 과세 기준이 됩니다. 시세보다 통상 60~80% 수준이며, 공정시장가액비율 60%까지 곱하면 실제 과세표준은 시세의 36~48% 수준이 됩니다.
재산세(시·군·구세)는 종부세와 별개로 매년 7월·9월 두 차례 분할 부과됩니다. 공시가격 × 공정시장가액비율 × 지방세법 세율(0.1~0.4%) 로 산출되며, 본 계산기는 종부세만 계산합니다. 재산세 + 종부세 합산이 보유 주택의 실질 보유세이며, 1주택자는 일반적으로 재산세가 종부세보다 큽니다.
공정시장가액비율은 시행령으로 정해지며 60~100% 범위 내에서 정부가 매년 조정할 수 있습니다. 2024년 100% 까지 인상한다는 발표가 있었으나 실제로는 60% 수준에서 유지되고 있습니다(2026년 4월 기준 60% 확인). 비율이 70%·80% 등으로 인상되면 과세표준이 그 비율만큼 증가해 종부세도 비례해 증가합니다.
공시가격 12억 ~ 24억 구간에서는 부부공동명의의 인별 12억 × 2 = 24억 공제가 단독명의 12억보다 유리합니다. 단 24억 초과부터는 부부공동의 인별 누진세 효과가 줄어들고, 1주택자 세액공제(고령·장기보유 최대 80%) 는 명의자별로 따로 적용해야 하므로 한쪽이 고령·장기보유 요건을 충족하지 못하면 단독명의보다 불리해질 수도 있습니다. 매년 「공동/단독 변경」 신청 가능하므로 시뮬레이션 후 선택을 권합니다.
본 계산기는 (1) 세부담 상한제(전년 대비 일정 비율 초과 인상 금지), (2) 임대주택·미분양·공공주택 등 합산배제, (3) 일시적 2주택 특례, (4) 상속·이혼 분할 등 특수 상황을 반영하지 않았습니다. 또한 공시가격 합계는 사용자 입력값을 그대로 사용하므로 누락된 주택이 있다면 결과가 달라집니다. 정확한 종부세는 매년 12월 국세청 「홈택스 → 종합부동산세 → 모의계산」 에서 확인하시고 본 계산기는 1차 추정용으로 사용하십시오.
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